Com incorporação por administração, adquirentes blindaram patrimônio contra credores, realizaram leilões de inadimplentes e resgataram projetos
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O cenário de abandono de canteiros de obras por construtoras em crise financeira costuma deixar um rastro de frustração e litígios jurídicos que se arrastam por décadas. No entanto, o caso da Construtora Dallas, que entrou em processo de Recuperação Judicial (RJ) em 2019, apesar dos impactos negativos aos compradores, tem buscado ser um exemplo de engenharia jurídica e mobilização de adquirentes no Recife, resultando até agora na conclusão e previsão de entrega de 1.026 unidades habitacionais.
O caminho encontrado para evitar que os empreendimentos fossem tragados pelas dívidas da massa falida ou penhorados por outros credores da construtora foi a adoção da incorporação por administração, popularmente conhecida como “obra a preço de custo”. O modelo garantiu autonomia jurídica e financeira para que os próprios adquirentes assumissem as rédeas dos condomínios fechados e destravassem seus patrimônios dando continuidade às obras com outras empresas de construção e engenharia.
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Capitaneado pela Portela Soluções Jurídicas, o centro do arranjo que viabilizou as obras esteve uma negociação que fixou a participação da Dallas em 10% do negócio ou permuta de imóveis, permitindo que o controle técnico e financeiro passasse integralmente para as comissões de representantes dos condomínios. De um total de 17 empreendimentos que se encontravam paralisados ou com sérios gargalos, a coordenação direta de 11 projetos ficaram com a Portela. Outros dois ficaram sob a tutela de bancas parceiras, enquanto os quatro restantes seguiram caminhos independentes.
“Essa blindagem foi fundamental para assegurar a continuidade dos trabalhos. Uma vez constituídos os condomínios fechados, os recursos destinados à construção passaram a ser depositados em contas específicas de cada empreendimento, impedindo que outros credores da Dallas acionassem a Justiça para penhorar os valores arrecadados”, explica o advogado e sócio-fundador do Portela Soluções Jurídicas, André Portela.
Um dos maiores desafios enfrentados na retomada foi o alto índice de inadimplência histórica. Sob a gestão original da Dallas, dezenas de compradores haviam suspendido os pagamentos de forma legítima, dado o descumprimento dos prazos de entrega. A construtora, por sua vez, ficava legalmente impedida de efetuar cobranças ou aplicar sanções devido à sua própria negligência contratual.
A virada de chave ocorreu com a alteração jurídica dos credores: os adquirentes passaram a dever diretamente ao condomínio, e não mais à Dallas. Com o amparo da Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64), os condomínios ganharam o poder legal de deflagrar leilões extrajudiciais das unidades cujos titulares permaneciam inadimplentes.
O impacto dessa medida gerou cenários inéditos no mercado local, como praticamente prédios inteiros indo a leilões para sanear o fluxo de caixa das obras. No total, mais de 200 unidades habitacionais foram leiloados. Esse movimento permitiu substituir investidores inadimplentes e revender os imóveis no mercado regular, gerando a receita necessária para colocar os operários de volta aos canteiros.
Os resultados práticos dessa estratégia já se consolidaram no mercado recifense. Empreendimentos que antes eram considerados “esqueletos” urbanos ganharam nova vida e já foram entregues, incluindo os condomínios Golden Sky, Golden Boa Viagem, Golden Jaqueira, e recentemente os complexos Golden Beach e Golden Flower.
De acordo com o cronograma oficial pós-Recuperação Judicial, o plano havia estipulado a finalização total do passivo de obras até o encerramento de 2025, mas ainda segue em obras com alguns empreendimentos tendo os prazos esticados.
Golden Sky: 90 unidades (Entregue)
Golden Boa Viagem: 110 unidades (Entregue)
Golden Jaqueira: 70 unidades (Entregue)
Golden Beach: 240 unidades (Entregue)
Golden Flower: 100 unidades (Entregue)
Golden City: 144 unidades (a ser entregue)
Golden Palace: 88 unidades (a ser entregue)
Golden Park: 184 unidades (a ser entregue)
A experiência de resolução de um problema que vinha se arrastando há anos serve de precedente para adquirentes de outras incorporadoras falidas no País, com a possibilidade de blindar o direito à moradia e reverter prejuízos financeiros dentro de um cenário desolador que qualquer comprador de imóveis não quer passar.
CONSTRUTORA DALLAS
Fundada em 1979, a Dallas consolidou-se no mercado de construção civil de Pernambuco atuando no nicho de home service, à época uma inovação para o setor imobiliário na cidade. Em seus 44 anos de atividades, entregou 71 empreendimentos, mas findou-se com um processo de Recuperação Judicial que até hoje impacta famílias e o skyline do Recife. Com um passivo da ordem dos R$ 23,8 milhões, a construtora entrou em RJ no ano de 2019, com um total de 18 prédios que ainda precisavam ser entregues em Pernambuco.
