O novo decreto busca equilibrar a oferta de vantagens construtivas com mecanismos de controle, garantindo que os bônus concedidos sejam efetivos
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A Prefeitura do Recife oficializou a regulamentação dos benefícios urbanísticos voltados à produção de Habitação de Interesse Social (HIS), detalhando as normas e os procedimentos que as construtoras devem seguir para usufruir dos incentivos previstos na Lei Municipal nº 19.426, de 2025. O novo decreto busca equilibrar a oferta de vantagens construtivas com mecanismos de controle, garantindo que os bônus concedidos pelo poder público resultem, efetivamente, em moradias acessíveis para famílias de baixa renda e na redução do déficit habitacional na capital. A legislação, quando bem aplicada, pode ajudar a evitar cenários como o visto na cidade de São Paulo, onde HIS tem ganhado a finalidade de investimento, a fim de gerar rentabilidade.
Para que um empreendimento seja classificado como HIS e tenha direito aos benefícios, a norma estabelece que 100% das unidades habitacionais devem ser destinadas a famílias com renda compatível com o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). A regra exige que ao menos 80% das moradias sejam comercializadas diretamente dentro do programa federal. A margem de 20% restante pode ser vendida fora do sistema oficial, desde que o perfil de renda do comprador seja mantido e a operação ocorra pelo mesmo agente financeiro, assegurando a unidade de propósito social do projeto.
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USO MISTO NAS EDIFICAÇÕES
O decreto também abre espaço para o uso misto, permitindo que os dois primeiros pavimentos acima do solo sejam destinados a atividades não habitacionais, como comércio e serviços. Essas unidades comerciais não precisam seguir os critérios de renda do PMCMV e podem receber o Habite-se independentemente da comercialização das moradias, incentivando a fachada ativa e o dinamismo urbano nas áreas populares.
Pacote de incentivos urbanísticos
Os benefícios são variados e visam tornar a construção de habitação popular mais atraente e viável financeiramente. Entre as principais medidas, destaca-se a ampliação do Índice de Áreas Comuns (IAC), que passa a corresponder a 0,75 do Coeficiente de Aproveitamento Máximo. Essa mudança permite que parte da área resultante seja convertida em área privativa sem ser computada nos limites básicos de construção. Além disso, em imóveis especiais destinados à reabilitação no centro da cidade, a ampliação da área construída para fins de HIS não será contabilizada no cálculo dos índices de aproveitamento.
A nova regra também flexibiliza parâmetros arquitetônicos. Em prédios com mais de oito pavimentos que adotem a chamada fachada ativa, a taxa de ocupação pode ser maior acima do quarto andar. Outro ponto relevante é a modernização das normas de conforto: enquanto a legislação municipal de 1997 não for revisada, os projetos de HIS ficam dispensados das antigas tabelas de ventilação e iluminação, passando a seguir exclusivamente os parâmetros técnicos da ABNT. O decreto permite ainda o remembramento de lotes em Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio (ZEPH) para facilitar a implantação de habitação popular em áreas históricas.
Fiscalização e controle da Outorga Onerosa
A Prefeitura implementou um sistema de monitoramento que acompanha o projeto do papel até a entrega das chaves. A aprovação inicial já exige um termo de compromisso e a carta de enquadramento da empresa no programa habitacional. A etapa seguinte, para a obtenção do Alvará de Construção, demanda a prova de vinculação formal do empreendimento ao programa oficial.
O controle mais rígido ocorre no momento do Habite-se. O documento só será liberado após a apresentação do relatório de comercialização que comprove o atendimento aos percentuais de renda. Caso o empreendedor tenha usufruído do “fator social” para reduzir o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir e, ao final da obra, a prefeitura constate que as unidades não foram destinadas ao público de interesse social, a diferença do valor da outorga deverá ser paga integralmente com as devidas correções, sob risco de retenção do certificado de ocupação e aplicação de sanções administrativas.
O decreto também obriga os beneficiários a dar visibilidade aos incentivos recebidos. Todas as peças publicitárias, materiais de divulgação, placas de obra e até uma placa permanente no hall de entrada do edifício devem informar claramente que o empreendimento contou com benefícios da LPUOS para fomentar a moradia acessível. Essa medida visa garantir que a sociedade e os órgãos de controle possam identificar quais projetos foram subsidiados por incentivos públicos municipais.
O QUE JÁ ACONTECE EM SÃO PAULO
O setor de Habitação de Interesse Social (HIS) em São Paulo atravessa um momento crítico em 2026, marcado por uma combinação de investigações políticas, insegurança jurídica e suspensões judiciais. Uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal investiga o desvirtuamento do programa. O foco são empreendimentos que receberam incentivos urbanísticos (como isenção de taxas e maior potencial de construção) para criar moradias populares, mas que estariam sendo vendidos a público de alta renda.
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