Recife lança o IRCentro e define regras de incentivo para retrofit e habitação no Centro

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Áreas Geradoras (Onde investir):
ZEPH Boa Vista;

ZEPH Bairro do Recife;

ZEPH Santo Antônio e São José.

Áreas Receptoras (Onde aplicar o crédito):

Setor B da Praça de Boa Viagem;

Setor B da Encruzilhada;

Setor C da Zona de Reestruturação Urbana 1 (ZRU 1).

O decreto prioriza a habitação de interesse social (HIS). No Centro, cada metro quadrado reformado para moradia popular gera 3 m² de potencial construtivo para ser usado em outras áreas. Já novas moradias privadas no Centro geram 2 m² de crédito para cada 1 m² construído. No caso do Bairro do Recife, as taxas são ligeiramente diferentes, mas mantêm o estímulo ao retrofit. Para Habitação de Interesse Social (HIS) são 2,00 m² de crédito. Nova Área Privativa Habitacional (conversão de uso), 1,00 m²; Atividade de Hotelaria (nova ou preexistente), 1,00 m²; e Área Habitacional Preexistente (apenas reforma), 0,50 m².

Entenda os novos certificados: CEPCA e CAPCA

Para garantir a segurança jurídica e o controle do mercado, o decreto cria dois documentos fundamentais. O CEPCA (Certificado de Equivalência), que será emitido para o dono do imóvel no Centro após o início das obras. Ele atesta quantos metros quadrados de “crédito” aquela reforma gerou. Outro documento necessário é o CAPCA (Certificado de Aquisição), utilizado por quem vai construir na área receptora (ex: Boa Viagem), comprovando que ele adquiriu os créditos necessários para aumentar sua obra.

Uma das cláusulas de segurança do decreto estabelece que o “Habite-se” (autorização de moradia) do prédio novo na zona valorizada só será entregue se a obra de reforma no Centro também tiver sido concluída. Isso garante que o benefício não seja utilizado sem que a contrapartida de recuperação do patrimônio histórico seja efetivamente entregue à cidade.

Além disso, as transações entre particulares não sofrerão incidência de ITBI, facilitando o mercado de compra e venda desses créditos construtivos. Todos os certificados emitidos serão publicados no Portal de Licenciamento Unificado para consulta pública. Um destaque do decreto é o estímulo à fachada ativa — espaços comerciais no térreo que interagem com a calçada. Empreendimentos que adotarem essa solução poderão receber uma bonificação extra de até 20% do total da área privativa apta ao incentivo.

O decreto já está em vigor. Interessados devem protocolar seus pedidos através do Portal de Licenciamento da Prefeitura do Recife, apresentando o projeto de reforma e o alvará de construção correspondente.

LEI DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

A LPUOS, sancionada em outubro de 2025, substitui as leis urbanísticas de 1996 e 1997, justamente para se adequar ao objetivo de implementar as diretrizes do Plano Diretor. A proposta reorganiza o território em duas macrozonas — Ambiente Construído (MAC) e Ambiente Natural e Cultural (MANC) —, que se desdobram em zonas urbanísticas e setores específicos, permitindo a aplicação de novos parâmetros urbanísticos.

O texto também introduz instrumentos de qualificação ambiental, como a Taxa de Solo Natural (TSN), a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA), e exigências para reservatórios de reuso e retardo de águas pluviais. Estímulos à melhoria do espaço urbano incluem parâmetros para fachada ativa, térreo visitável e fruição pública.

O projeto trata as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 1 – áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda – e ZEIS 2 – áreas de Programas Habitacionais de Interesse Social propostos pelo Poder Público) como áreas prioritárias para regularização fundiária e provisão de infraestrutura.

As Zonas de Centralidade (ZEC – com concentração de atividades econômicas) permanecem reconhecidas por sua função estratégica no tecido urbano, enquanto as Zonas de Preservação (ZEPH) recebem diretrizes específicas para salvaguarda da memória cultural.

A proposta também prevê o aproveitamento de imóveis ociosos com fins habitacionais e patrimoniais, por meio das figuras dos Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) e dos Imóveis Especiais de Preservação (IEP). O texto também prevê a ampliação da área construída privativa quando se trata de habitação de interesse social, com a pretensão de atrair projetos de imóveis econômicos para a capital, atendendo famílias de menor renda.

Outra medida é que, a cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife com destinação a uso habitacional (retrofit) o construtor recebe um metro quadrado para obras em bairros já consagrados comercialmente. No caso de habitação social nos bairros citados do Centro do Recife, o crédito passa de 1 metro quadrado para 2 metros quadrados, já regulamentada pelo decreto detalhado acima.