Terrenos de Marinha ameaçam crescimento de bairros do Recife e expansão do Minha Casa, Minha Vida

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RECIFE TEM 40% DE SUA ÁREA EM TERRENOS DE MARINHA

No Recife o drama é ainda maior pela grande quantidade de bairros que estão dentro das áreas de Terreno de Marinha e seus acrescidos sob o regime de ocupação. Segundo a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), essa restrição afeta aproximadamente 40% do território da cidade, atingindo bairros estratégicos e com infraestrutura consolidada.

Áreas que têm sido consideradas os novos fronts do desenvolvimento habitacional na cidade, como a Imbiribeira (Avenida Mascarenhas de Moraes); Afogados (São Miguel/Estrada dos Remédios); São José (Avenida Sul e Rua Imperial); Santo Amaro e Bairro do Recife; além de regiões de Boa viagem e do Pina, podem sofrer num futuro próximo com a escassez ainda maior de terrenos para construções do Minha Casa, Minha Vida, ao mesmo tempo em que verão a manutenção ou ampliação de áreas ociosas, que não conseguem ser aproveitadas pelo mercado. 

“Bairros com vocação para MCMV e sem vocação para médio ou alto padrão ficam em um limbo, desvalorizados e perigosos à noite, como hoje já são trechos da Avenida Sul, Rua Imperial e Mascarenhas de Moraes. Seria a nova fronteira do MCMV na cidade. Além disso, a própria nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que gera o benefício do metros quadrado adicional para Boa Viagem fica limitada, porque a maior troca (crédito de potencial construtivo a partir de investimentos no Centro) é quando se faz MCMV (até R$ 500 mil). Sem falar que é a vocação natural dessas regiões. Bairros mais valorizados e dinâmicos (Boa viagem/Pina/Imbiribeira) não conseguem oferecer Minha Casa, Minha Vida em determinadas áreas por essa limitação”, destaca o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões. 

Embora exista a possibilidade de converter o regime de para aforamento (que é aceito pelos bancos), o processo é economicamente inviável para o segmento de baixa renda por fatores que vão desde o custo elevado, já que a conversão exige o pagamento de 83% do valor de avaliação do terreno à União, o que equivale a “comprar o terreno novamente”, até a lentidão dos processos na Secretaria de Patrimônio da União (SPU), que podem levar de 2 a 3 anos, segundo estimativas da Ademi-PE. No MCMV, também, os preços são tabelados, e esse custo extra acaba inoculando a viabilidade financeira do projeto. 

Para reverter o cenário, a Ademi-PE propõe mudanças na operação do FGTS pela Caixa, ajustando o regramento operacional para que o FGTS possa financiar imóveis em regime de ocupação para habitação de interesse social, assim como já ocorre em outros segmentos imobiliários. Outra saída viável é criar um mecanismo de aforamento gratuito e instantâneo condicionado à construção de unidades do Minha Casa Minha Vida.

A reportagem deste Jornal do Commercio questionou o Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos, órgão do qual faz parte a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), a Caixa Econômica Federal e o próprio Ministério das Cidades sobre o impasse, e também as possibilidades viáveis, para uso do FGTS em Terrenos de Marinha sob o regime de em empreendimentos do MCMV. 

A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) informa que os terrenos de marinha são áreas de propriedade da União localizadas ao longo do litoral e das margens de rios sujeitos à influência de marés, cuja identificação depende de procedimento técnico de demarcação previsto na legislação patrimonial. “Esse trabalho é necessário para definir com precisão os limites dessas áreas, garantir a correta gestão do patrimônio público e dar segurança jurídica às ocupações existentes. No estado de Pernambuco, o trabalho de demarcação foi concluído na etapa técnica. A SPU acrescenta que somente após o registro da demarcação é que a União passa a ter segurança jurídica para adotar outros instrumentos de destinação do imóvel, inclusive aqueles que envolvem concessão de direito real ao ocupante, quando cabível”, diz a nota. 

A pasta destaca, ainda, que regularização de ocupações em Terrenos de Marinha que envolvem financiamento imobiliário “dependem dessa segurança jurídica, uma vez que a inscrição de ocupação é um regime precário, criado em 1831, que apenas reconhece e controla a ocupação em área da União, sem conferir direito real. Isso impede que o imóvel seja utilizado como garantia em financiamentos”.

Em nota, a Caixa informa que não é permitida a concessão de financiamento imobiliário à Pessoa Jurídica com recursos do FGTS quando a garantia recai sobre terreno de marinha sob regime de ocupação. “Isso ocorre porque o regime de ocupação não configura direito real na legislação brasileira. Nessa condição, o particular detém apenas um direito pessoal, de natureza precária e revogável, o que impede a constituição de garantia real válida, requisito indispensável para operações realizadas com recursos do FGTS”.

Apesar disso, o banco diz que avalia constantemente suas operações de acordo com sua estratégia negocial e a legislação vigente.

A Prefeitura do Recife, por sua vez, através da secretaria de Licenciamento e Desenvolvimento Urbano, tem se sensibilizado junto aos construtores e, inclusive por compromisso pessoal do prefeito João Campos à categoria, buscado o Governo Federal para tentar solucionar o problema. Mesma mobilização que a superintendência regional da Caixa tem adotado. Apesar das discussões, nenhum avanço concreto foi determinado, mantendo em espera o potencial urbano do Recife que, por essa e outras problemáticas, não se transforma em oferta real de moradia.

VOLUME  E PARTICIPAÇÃO DE MERCADO

No Recife e Região Metropolitana (RMR), o MCMV responde por 65,4% de todos os lançamentos realizados em 2025.

O número de unidades vinculadas ao programa na capital cresceu 79% em relação a 2024. No 4º trimestre de 2025, o MCMV chegou a representar 83% das unidades lançadas na cidade.

Foram lançadas 3.597 unidades do programa apenas no Recife durante o ano de 2025.

Pela primeira vez em uma década, bairros que não estavam no radar do mercado imobiliário de alta densidade passaram a concentrar lançamentos significativos de habitação popular.

Fonte: Ademi-PE

TERRENOS DE MARINHO AFETAM NOVAS CONSTRUÇÕES E QUEM JÁ RESIDE NA CIDADE

Os imóveis situados nos Terrenos de Marinha são de propriedade da União – em alguns casos esporádicos a propriedade pertence aos Estados e aos Municípios – e os proprietários são, na verdade, detentores do domínio útil. Nesses casos, além do IPTU são cobradas taxas como laudêmio, foro e taxa de ocupação.

O laudêmio é uma taxa correspondente a 5% do valor do imóvel e é cobrada quando ele é comercializado. Já o foro, é uma taxa de 0,6% do valor da edificação que é cobrada anualmente daqueles que ocupam imóveis edificados em áreas caracterizadas como Terrenos de Marinha. A taxa de ocupação, cujo valor é de 2% ou 5% do valor do imóvel, por sua vez, é exigida de quem ainda não firmou o contrato de aforamento com a União – uma espécie de contrato de arrendamento.

A defasagem das fronteiras estabelecidas desde 1831 e válidas até hoje entre aquilo que prevê a legislação e aquilo que é considerado pela União para cálculo dessa faixa de 33 metros, os critérios de avaliação dos valores dos imóveis para cálculos dessas obrigações tributárias e os aumentos dessas taxas são constantemente questionados em ações no Poder Judiciário.

No Recife, segundo a SPU, 40,9 mil imóveis estão em Terrenos de Marinha ou Acrescido de Marinha sob o regime de Ocupação, numa área de 81,23 km² (do total de 218,84 km² da cidade) e valor de avaliação que soma R$ 3,25 bilhões. Em todo o Estado, o número de imóveis sobe para 64,5 mil, numa área que compreende 429,15 km² e valor avaliado de R$ 5,43 bilhões. Em Pernambucano, a arrecadação com Taxa de Ocupação rendeu à União R$ 87.336.387,3 no ano de 2025.

Embora os Terrenos de Marinha sejam áreas de terra que estão dentro do limite de 33 metros, contados a partir de um trecho do mar para a área urbana ou ao interior das ilhas costeiras, também são considerados Terrenos de Marinha as áreas ao redor de rios ou de lagoas que sofram influência das marés, como é o caso de terrenos vizinhos ao Rio Capibaribe.