Criado há quase três décadas para financiar grandes incorporadoras, o setor agora aposta em novo modelo simplificado para manter atratividade
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O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) superou a marca histórica de R$ 260 bilhões em estoque, mas passa por uma nova guinada para sustentar seu crescimento. Após registrar uma retração de 25,9% nas emissões em 2025 e manter o ritmo de queda de 15,8% no primeiro semestre de 2026, a modalidade busca mecanismos de popularização e acesso.
Criado há quase três décadas para financiar grandes incorporadoras, o setor agora aposta nas plataformas de crowdfunding de investimento como um novo modelo simplificado para viabilizar a estruturação, emissão e captação de recursos voltados a projetos imobiliários de menor porte.
A trajetória dos CRIs remonta ao final da década de 1990, período em que o financiamento imobiliário dependia prioritariamente dos recursos da caderneta de poupança. Com o encolhimento do crédito bancário tradicional, a Lei nº 9.514, de 1997 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O arcabouço criou os CRIs, regulamentou as companhias securitizadoras e introduziu a alienação fiduciária, garantia que substituiu a hipoteca e trouxe maior agilidade para a retomada de imóveis em casos de inadimplência.
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Para Rodrigo de Abreu Pinto, presidente do Instituto Brasileiro de Finanças Digitais (IBFD) e da Comissão de Inovação e Mercado de Capitais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (Abami), o amadurecimento legal foi fundamental para conectar investidores e empreendedores. “O Sistema de Financiamento Imobiliário representou uma mudança estrutural. O País passou a contar com mecanismos capazes de complementar o crédito bancário e aproximar investidores do financiamento imobiliário”, afirma.
Rodrigo de Abreu Pinto, presidente do Instituto Brasileiro de Finanças Digitais (IBFD) e da Comissão de Inovação e Mercado de Capitais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (Abami) – DIVULGAÇÃO
Na prática, a mecânica de um CRI consiste em converter pagamentos futuros da atividade imobiliária em títulos negociáveis. Créditos vindos de parcelas de vendas de imóveis ou aluguéis são cedidos a uma securitizadora, que reúne esses recebíveis e emite os certificados para os investidores. O dinheiro captado financia a empresa, enquanto as parcelas pagas pelos devedores remuneram quem comprou os papéis.
Sobre essa estrutura, Rodrigo de Abreu Pinto acrescenta que a segurança jurídica foi determinante para o amadurecimento desse mercado. “A separação dos ativos que lastreiam cada emissão do patrimônio da securitizadora oferece proteção ao investidor e dá credibilidade às operações. A versatilidade também permite financiar desde incorporações e loteamentos até outras atividades imobiliárias”.
Apesar da consolidação histórica, os dados mais recentes mostram um ritmo de desaceleração. Nos últimos meses, os CRIs têm registrado resultados menos expressivos no volume de novas emissões. Em 2025, as emissões de CRIs somaram R$ 40,5 bilhões, representando uma queda de 25,9% na comparação com o ano anterior.
Essa retração ocorreu em um período no qual o mercado de capitais brasileiro como um todo atingiu um recorde de R$ 838,8 bilhões em captações, impulsionado por fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) e debêntures, enquanto a securitização imobiliária enfrentou um cenário de ajustes nas taxas de juros e readequação de portfólios. O movimento de descompressão continuou em 2026 – no primeiro semestre do ano, o volume emitido somou R$ 20,3 bilhões, recuo de 15,8% frente ao mesmo período de 2025.
Nesse contexto de mercado mais seletivo, o avanço da regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) — por meio das Resoluções CVM nº 60 e nº 88 — abriu espaço para o crowdfunding emergir como um canal de maior acessibilidade. A modalidade permite captações simplificadas de até R$ 15 milhões por ano e reduz drasticamente os custos operacionais de estruturação. Com isso, torna-se viável a emissão de CRIs para negócios de menor escala que antes ficavam excluídos do mercado de capitais.
Sobre essa democratização da captação de recursos, o advogado Gustavo Carvalho, diretor Jurídico e de Operações da GCB Investimentos, destaca o impacto direto nas empresas menores. “As plataformas estão reduzindo barreiras de entrada no mercado de capitais. Ao simplificar processos e diminuir custos de estruturação, tornam viáveis operações menores e ampliam as alternativas para empresas que antes dependiam quase exclusivamente do crédito bancário”.
Carvalho projeta que a união entre regulamentação, plataformas de crowdfunding e inovações como a tokenização aumentará a eficiência dos títulos. “Os CRIs já provaram sua importância para o financiamento imobiliário. Agora, o desafio é permitir que empresas de diferentes portes captem recursos com segurança e custos competitivos. O crowdfunding representa um passo nessa direção”.
Do lado do investidor, o produto atrai principalmente pessoas físicas devido à isenção de Imposto de Renda concedida em 2004. Disponíveis por meio de corretoras, bancos e plataformas autorizadas, os papéis pagam rendimentos prefixados ou indexados a índices como CDI, IPCA e IGP-M. No entanto, especialistas recomendam atenção, já que os CRIs não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), tornando a avaliação das garantias e da capacidade de pagamento dos devedores um passo indispensável.
Fábio Fazio, sócio da Pequod Investimentos – DIVULGAÇÃO
Fábio Fazio, sócio da Pequod Investimentos, ressalta que o investidor precisa alinhar a busca por rentabilidade ao risco envolvido na emissão. “A pessoa física que investe em ativo atrelado ao FGC tende a não prestar atenção em riscos. Ela olha a taxa, sabe que é garantia do FGC, e a que tiver maior taxa, ela vai lá e aplica. Nos CRIs, é muito diferente. O CRI que tem uma taxa muito alta, certamente vai ter um risco muito alto. O nosso papel, então, é ajudar o cliente a avaliar se existe, realmente, uma simetria de risco e retorno que vale a pena ou não o cliente está investindo. E isso muda bastante porque vai depender da disposição do patrimônio do cliente e do quanto ele vai querer investir em CRI”, justifica.
